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1. INDIVIDUAZIONE DEI VALORI BASE DI RIFERIMENTO.
I valori delle aree sono stati rilevati sul mercato locale e derivati dalla vendita di aree mediante la consultazione degli atti di trasferimento immobiliare trasmessi a questa Amministrazione Comunale.
I valori venali in tal modo rilevati sono stati confrontati ed integrati con valutazioni assunte direttamente presso agenzie immobiliari locali, con le quotazioni risultanti dalla pubblicazione della C.C.I.A.A. di Milano e con le quotazioni dell’Osservatorio Immobiliare.
Analogamente, con ulteriori analisi contemplanti anche gli indici ISTAT, sono stati determinati i valori venali riferiti al I° gennaio 2008, con particolare attenzione alle aree ricadenti in zone P.E.E.P. e P.I.P.


2. INDIVIDUAZIONE DEI COEFFICIENTI.
Per ciascuna delle caratteristiche indicate nel D.Lgs. n° 504/’92 occorre determinare il corretto coefficiente e precisamente:

Zona territoriale di ubicazione:
al fine di non introdurre sperequazioni di sorta, considerato che la determinazione di una o più zone centrali e/o periferiche comporta un complesso studio che nella situazione urbanistica del Comune servirebbe solo a creare malcontento tra i cittadini, stante l’assoluta omogeneità di valori tra aree considerate centrali ed aree considerate periferiche, si ritiene che il coefficiente da applicare come zona territoriale sia “1” per tutte le aree edificabili del Territorio Comunale.

Indice di edificabilità:
tale coefficiente è ovviamente in relazione agli indici edificatori previsti dal P.R.G.; poiché nell’ambito delle singole zonizzazioni date dallo strumento urbanistico vigente, approvato con deliberazione di G.R. n° 43726 in data 18.06.’99, esistono all’interno delle stesse differenti ma limitate possibilità volumetriche e quindi edificatorie, si ritiene che il coefficiente da applicare sia “1” per tutte le aree edificabili del Territorio.

Destinazioni d’uso:
Si intende ovviamente la destinazioni urbanistica d’uso dell’area.
A tal fine si elencano le diverse destinazioni d’uso edificabili date dal predetto azzonamento, con i relativi coefficienti da applicarsi:
 

area  residenziale  nel  nucleo  d’interesse  storico	Ba	1
area  completamento  residenziale	Bb	1
area  espansione  residenziale	C1,  C2	0,90
area  industriale	D1,  D2	1
area  artigianale	Bc	1
area  attrezzature  ricettive – tempo  libero	S2	1
area  all’interno  del  Parco  delle  Groane	C3	0,30

Oneri per eventuali lavori di adattamento propedeutici alla costruzione:
è evidente che le aree edificabili secondo la strumentazione urbanistica presentano una diversificata possibilità edificatoria, anche parziale o, in alcuni limitati casi, di totale impossibilità edificatoria in virtù anche delle vigenti regolamentazioni in materia; occorre quindi definire almeno tre coefficienti, ossia:
“1,00” per le aree senza problemi di edificabilità;
“0,75” per le aree con parziale possibilità edificatoria;
“0,50” per le aree con totale impossibilità edificatoria;
in ogni caso, previa richiesta adeguatamente documentata dal contribuente, l’oggettiva condizione riconducibile ai succitati coefficienti deve essere comprovata ed asseverata dal Servizio Comunale preposto.
 

3.   TABELLA  VALORI  VENALI  MINIMI  ANNO  2008  -  AREE  FABBRICABILI.

 

Destinazione  urbanistica		€/mq.
area  residenziale	Ba, Bb, C1, C2, C3	117,00
area  industriale,  artigianale	D1, D2	78,00
area  commerciale	Bc	85,00
area  attrezzature  ricettive,  tempo  libero	S2	25,00
P.E.E.P.	Modalità, termini e controvalore di assegnazione in diritto di proprietà e sup.	29,00
P.I.P.	definite da apposito atto del competente organo Comunale.	26,00

4. CONCLUSIONI.
L’adozione dei valori e le determinazioni relative alle aree fabbricabili hanno valenza meramente indicativa ed impegnano l’Ente esclusivamente nell’auto limitazione dei poteri di accertamento: qualora infatti il contribuente dichiarasse un valore superiore od equivalente a quello indicato, l’Amministrazione non procederà al relativo accertamento.
 

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